Bâtiments écologiques : mettre fin au cycle de démolition et de reconstruction en Chine

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Démolition de vieux bâtiments à Hai'an, province du Jiangsu, mars 2022. Pendant une grande partie des 20 dernières années, la croissance de l'économie immobilière en Chine a été alimentée par la démolition de bâtiments pour faire place à de nouvelles constructions, au prix d'émissions de carbone (Image : Alay)

Xia Zhijian

31 mai 202315 juin 2023

« Nous ne pouvons pas procéder à des « démolitions et constructions à grande échelle » au nom de la régénération urbaine », a déclaré Ni Hong, le ministre chinois du Logement, aux journalistes lors des réunions des Deux Sessions de cette année. Une époque touche à sa fin.

Depuis les années 1980, les excavatrices, les grues et les échafaudages constituent les attractions les plus remarquables des villes chinoises. Et, particulièrement au cours des deux premières décennies de ce siècle, avec l’essor de l’économie immobilière, presque toutes les villes de Chine ont connu la réquisition de terres, les démolitions, les indemnisations et la reconstruction qui ont accompagné le développement. En 2009, un contributeur du Guangzhou Daily a même désigné les Chinois pour la démolition (拆, chāi) – si largement visibles sur les extérieurs des bâtiments – comme personnage de l’année.

En Chine, le secteur immobilier s’est fortement appuyé sur une approche axée sur l’endettement. En période de prospérité économique, les sociétés immobilières ont souvent emprunté auprès des banques pour alimenter leur expansion. Ils utilisent les prêts pour acquérir des terrains auprès des gouvernements locaux, qui les mettent à disposition en démolissant de vieux bâtiments et en modifiant l'utilisation des sols dans et autour des villes. Ensuite, les entreprises pré-vendent les appartements avant d’avoir fini de les construire. Les fonds obtenus grâce à ces préventes sont ensuite réinvestis dans l'acquisition de nouveaux terrains.

Si ce modèle axé sur l’endettement a permis aux entreprises de connaître une croissance rapide et de générer des bénéfices substantiels à court terme, il les a également exposées à des dettes croissantes, parfois impossibles à régler une fois la période de remboursement arrivée.

L’époque des démolitions et des constructions à grande échelle est désormais révolue. Depuis la mise en œuvre complète en 2021 de la politique des « Trois lignes rouges », qui limitait le financement des sociétés immobilières lourdement endettées, le développement immobilier en Chine est passé d'une expansion agressive à une contraction rapide. Et il n’y a eu aucun signe d’inversion de cette contraction, même depuis l’assouplissement de la politique au second semestre 2022. Les répercussions ont également été ressenties dans les industries du ciment, de l’acier et des industries connexes à forte teneur en carbone.

L'industrie de la construction et des bâtiments, avec en tête la promotion immobilière, est responsable de 42 % des émissions de carbone de la Chine, en prenant en compte les étapes d'exploitation des bâtiments, ainsi que leur construction. Les changements rapides qui s'y produisent ont de profondes implications sur les émissions globales de carbone du pays. Quelles sont les opportunités et les défis auxquels est confrontée l’industrie alors qu’elle se transforme conformément aux objectifs du « double carbone », consistant à plafonner les émissions avant 2030 et à atteindre la neutralité carbone d’ici 2060 ?

La politique des « Trois lignes rouges » pour les sociétés immobilières chinoises est entrée pleinement en vigueur début 2021. Elle fixe des limites à ces sociétés en termes de ratio actif/passif, d'endettement net et de ratio trésorerie/emprunt à court terme afin de déterminer si elles peut continuer à collecter des fonds, et si oui, à quel niveau. Une société immobilière qui ne respecte pas les trois lignes rouges ne peut pas lever de fonds pour augmenter sa dette portant intérêt.

Cela a limité la capacité de refinancement de nombreuses sociétés immobilières chinoises fonctionnant selon un modèle de dette élevée et de chiffre d’affaires élevé, et le secteur a connu un surendettement sans précédent depuis le second semestre 2021. La recrudescence des immeubles à moitié terminés et des défauts de paiement hypothécaires qui en a résulté a a également brisé la confiance des gens, vieille de plusieurs décennies, dans la hausse constante des prix de l'immobilier. La grande marche du secteur immobilier s’est arrêtée.

Avec l’évolution rapide du marché, le gouvernement central a également abandonné son ancien modèle de développement urbain. En 2021, une circulaire du ministère du Logement et du Développement urbain-rural exigeait expressément l’arrêt des travaux de démolition et de construction à grande échelle au nom de la régénération urbaine. Le ministère a plutôt demandé que davantage de bâtiments existants soient maintenus en service. Il a encouragé les villes à passer d’un modèle de développement d’expansion par la construction de nouveaux bâtiments à un modèle d’exploitation par la gestion des bâtiments existants.